W Słupsku we wrześniu radni wprowadzili uchwałę, która zaostrza standardy urbanistyczne dla deweloperów. To reakcja na specustawę budowlaną, mającą ułatwić inwestorom przygotowanie i realizację inwestycji mieszkaniowych.
Specustawa budowlana z lipca 2018 roku, wymieniana w kontekście rządowego programu Mieszkanie Plus, ma znacznie zwiększyć dostępność własnego M dla przeciętnego Kowalskiego. Jej zapisy wprowadzają dużo szybszy tryb procedowania wszelkich pozwoleń administracyjnych, związanych z przygotowaniem i realizacją inwestycji mieszkaniowych. Warunek jest taki, aby planowana budowa – nawet jeśli niezgodna z miejscowym planem – nie naruszała studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego ani uchwały o utworzeniu parku kulturowego, choć i od tego są wyjątki. W reakcji na lex deweloper Rada Miejska w Słupsku we wrześniu, po miesiącu obowiązywania nowego prawa, podjęła uchwałę, która ogranicza negatywne – zdaniem radnych – skutki działania specustawy.
– Ta ustawa może nam wprowadzić bałagan urbanistyczny – mówi radny miejski Bogusław Dobkowski. – Każdy plan miejscowy jest długo analizowany i opracowywany, a potem opiniowany przez istniejącą u nas komisję urbanistyczno-architektoniczną, złożoną z ośmiorga najwybitniejszych architektów i urbanistów miasta Słupska, a taka ustawa może nam zamieszać, bo znajdzie jakiś teren poprzemysłowy i znajdzie się deweloper – a chodzi o Mieszkanie Plus, które ma być z założenia tanie, a tereny dobre to są tereny drogie. Natomiast może się okazać, że takie tereny przechwycone są zupełnie darmowe jako opuszczone. Wobec tego ustalono tam, w ustawie, dosyć liberalne standardy.
Zaostrzone miejscowe warunki dla deweloperów działających w trybie specustawy wiążą się teraz z takimi standardami, jak maksymalna 500-metrowa odległość planowanego bloku mieszkalnego od przystanku autobusowego, nie większa niż 1,5-kilometrowa odległość od szkoły czy przedszkola i dwukondygnacyjna wysokość budynków. Natomiast jeżeli w promieniu do 250 metrów od planowanej inwestycji istnieje już wielokondygnacyjna zabudowa mieszkaniowa, to wysokość stawianego obiektu może liczyć najwyżej połowę kondygnacji najwyższego bloku w sąsiedztwie. Zapisy dotyczą także miejsc postojowych: w budownictwie wielorodzinnym 1,5 miejsca na jedno mieszkanie i 0,2 miejsca ogólnodostępnego. Deweloperzy – zaznacza radny Dobkowski – z reguły sprzedają miejsca postojowe dla konkretnych osób i numerów rejestracyjnych, tym samym brakuje kopert dla tych, którzy doraźnie muszą zaparkować samochód pod deweloperskim blokiem.
Uchwała precyzująca lokalne standardy urbanistyczne ma w intencji radnych zapobiegać sytuacjom, w których deweloperzy mogliby korzystać z mechanizmu przyspieszonych procedur administracyjnych, a przy tym budować szybko i bez ograniczeń na tanich terenach, w szczerym polu, bez dostępu do szkół, dróg i podstawowej infrastruktury technicznej. Tymczasem samo środowisko deweloperów często niejednoznacznie ocenia działanie specustawy, choć nie kryje, że w zakresie przygotowania i realizacji inwestycji panuje w Polsce spory bałagan. Ustawa o gospodarce nieruchomościami, o planowaniu przestrzennym czy też prawo budowlane są wielokrotnie zmieniane, a głównym tego motorem jest polityka.
– Dzisiaj przygotowanie inwestycji, którą – powiedzmy – 10-15 lat temu przygotowywało się w kilka miesięcy, trwa nawet kilka lat, a jeśli dotyczy to również zmiany przeznaczenia terenu, może trwać jeszcze dłużej – mówi Jerzy Gierzyński, prezes firmy Mat-Bet. – Jest więc też tak, że te inwestycje w ogóle nie są przeprowadzane. Środowisko od wielu lat postuluje zbudowanie tzw. kodeksu urbanistycznego – mówię tu o środowisku inwestorów, ale także przede wszystkim środowisku inżynierów budownictwa, Stowarzyszeniu Architektów Polskich – czyli określenia jasnych przepisów w jednym akcie prawnym, zbierającym wszystkie zasady kilku rozproszonych aktów prawnych, które dzisiaj powodują, że ten proces tak długo trwa, jest tak skomplikowany i tak kosztowny; jest też narażony na wiele pułapek – i dla inwestorów, i dla użytkowników, i dla firm tworzących ten proces, firm projektowych, wykonawczych itd.
Wprowadzenie wewnętrznych obostrzeń przez niektóre rady gmin odbierane jest często jako zbędne, ponieważ sposób kontroli nad wykorzystaniem przepisów ustawy i tak ma wymiar samorządowy.
– Znane mi są trzy lub cztery wewnętrzne rozporządzenia miast, dotyczące przepisów urbanistycznych. Bardzo je zawęziły, przez co dochodzi do kuriozalnych przepisów, które wręcz blokują i tworzą ustawę – mówiąc krótko – może nie bublem prawnym, bo to byłoby złe słowo, tylko tworzą tę ustawę martwą, w sensie niemożliwą do wykorzystania, do zastosowania. W związku z tym, z tego, co mi wiadomo, jakieś inwestycje w Polsce w ogóle nie powstają – mówi prezes firmy deweloperskiej.
Ustawa miała wyjąć samorządowi z ręki możliwość władztwa planistycznego na terenach, które należą do skarbu państwa lub jego spółek. W praktyce cel ten – zdaniem Jerzego Gierzyńskiego – słabo się powiódł, i jeśli zabraknie koncyliacyjnego podejścia lub generalnej zmiany prawa w tym zakresie, to ten akt prawny pozostanie aktem nieużytkowym. (jwb)
